[내외경제TV 칼럼] 서울시를 중심으로 신규아파트 공급현황을 보면 2014년 8월 ~ 2018년 3월까지 3년 7개월간 공급된 주택은 약84,654가구이다. 연간 재건축과 재개발 이주수요(약 평균 5만)를 감안해 본다면 약 3만 세대가 부족하다. 여기에 신혼부부와 세대 분리를 감안하면 매년 5만 세대가 부족하다.
한마디로 공급이 절대적으로 부족하다. 그런데 정부는 재건축 안전진단을 강화함으로 공급규모를 축소하는 정책 방향을 선택했다는 것이다.
이러한 내용을 반영하듯 개포8단지 재건축(서울 강남구 디에이치 자이 개포)으로 탄생되는 일반 공급 평균 경쟁률이 27.27대1 이었다. 정부의 권고 평균 경쟁률 5대1 훨씬 초과한 수치로 나타났다.
특히 63㎡(25평형) 평균분양가 11억 원, 평균경쟁률이 64.21대1로 나타난 것은 강남불패의 신화를 남겼다고 볼 수 있다. 76㎡(29평형) 평균분양가 13억 2천만 원, 평균경쟁률 15.87대1, 84㎡(34평형) 평균분양가 14억 3천만 원, 평균경쟁률 22대1, 103㎡(39평형) 평균분양가 17억 2천만 원 평균경쟁률 38.71대1, 118㎡(45평형) 분양가 19억 2천만 원, 경쟁률 18.67대1, 132㎡(50평형) 분양가 20억 4천만 원, 경쟁률 22.49대1, 173㎡(67평형) 분양가 30억 원, 경쟁률 20.25대1, 176㎡(68평형) 분양가 30억 6천만 원, 경쟁률 16대1은 실로 엄청나다.
향후 준공과 입주시점 가격을 예측해 보면, 특히 63㎡(25평형) 매매호가 23억 원, 76㎡(29평형) 매매호가 25억 원, 84㎡(34평형) 매매호가 26억 원, 103㎡(39평형) 매매호가 27억 원, 118㎡(45평형) 매매호가 29억 원, 132㎡(50평형) 매매호가 30억 원, 173㎡(67평형) 매매호가 35억 원, 176㎡(68평형) 매매호가 36억 원으로 예측된다.
이러한 현상은 공급량을 늘리지 않은 한 수년간 지속될 것으로 보인다. 그리고 선분양 제도의 보완이 없다면, 가격은 일정기간 계속 상승할 것으로 예측된다.
대내외적 여건이 서울 주택가격 상승요인으로 작용하고 있다. 첫째, 금리인상, 둘째 인건비 상승과 물가상승, 셋째 공시지가 상향 조정, 넷째 환경변화(기존 APT 내진설계 미반영)에 따른 주택 매매시장에서 신규APT로 쏠림 현상이 나타남으로 상당기간 소비심리의 변화가 없다면 상승추이는 계속이어 갈 것으로 예상된다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원