미국 연방 준비 제도 이사회가 금리 인하를 감행했지만, 주택 시장에 큰 도움이 되지 않을 것으로 보인다.
뉴욕 타임스의 보도에 따르면, 경제학자들이 현재 주택 시장에 대한 비관적인 입장을 내비치고 있다.
낮은 이자율은 파급 효과가 있다. 건축업자는 사람들이 돈을 빌리기 쉽고 집에 대한 수요가 많아졌다고 생각해 새로운 주택을 짓기 시작한다. 이에 따라 더 많은 노동자를 고용하고, 중개인은 수표를 현금화하는 등 경제가 활성화될 수 있다.
그러나 주택은 더 이상 경기 침체 이전과 같은 성장 동력이 아니다. 이제 주택을 소유하는 미국인이 점점 적어지면서 주택 시장이 미국 경제에서 차지하는 비율이 점점 줄어들고 있다.
2019년에 두 번 금리가 내려간 이후, 하반기에는 미국 경제에서 수십억 달러가 투입된 리파이낸싱 붐이 강화될 것으로 보인다.
대부분의 경제학자들은 낙관적이지 않다. 이들은 최근 금리 인하가 오히려 주택 시장을 방해할 것으로 보고 있다. 중요한 것은 금리가 아니라 다른 요소들이기 때문이다.
담보 대출, 확보하기 어려워
사람들이 애초에 주택 융자를 받을 수 없다면 저금리는 아무런 의미가 없다. 그리고 많은 주택 구입자들이 이런 딜레마에 직면하고 있다. 10년 전 미국 주택 시장이 하락한 이후 위험한 대출을 막는 새로운 연방 규칙이 제정됐다. 이에 따라 은행 및 기타 금융 기관은 돈을 빌려줄 때 더 엄격해질 수밖에 없다.
과거 주택 위기 이전에는 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득을 부풀려 말하고 큰 돈을 대출받기도 했다. 일반적인 주택 구입자의 개인신용평가(FICO Score) 평균은 741이다. 주택 위기 이전에는 이것이 700이었다.
리스폰서블 렌딩 센터의 변호사인 멜리사 스테그먼은 "모기지 상환을 할 여유가 있는 사람들은 피스코 스코어가 낮아 대출을 확보하기 어려울 수 있다"고 말했다.
꾸준한 수입을 받고 있는 교사인 제웰 핸디는 휴스턴에 집을 구입하기로 결심했다. 그러나 자신이 모기지 대출을 받을 수 없다는 사실을 알고 적잖이 놀랐다. 핸디의 피스코 스코어는 600점대 중반이었는데, 그 이유는 학자금 대출 문제 때문이었다.
핸디는 궁극적으로 연방 주택 관리국을 통해 더 비싼 대출을 승인받았다. 하지만 그 과정도 순탄치는 않았다. 집을 구입할 기한이 1주일 남았던 시점에 대출 기관은 여전히 몇 가지 서류가 더 필요하다고 요구했기 때문이다. 핸디는 "대출 기관은 어째서인지 내 재정에 대해 신용하지 않았다. 나는 그것을 이해할 수 없다"고 말했다.
저렴한 집을 찾기 어려워져
최근 몇 년 동안 주택 가격은 미국의 임금보다 빠르게 상승했으며, 많은 도시가 경제적인 위기를 겪고 있다.
샌프란시스코, 시애틀 및 보스턴과 같은 도시에서는 판매를 위해 부동산에 내놓인 집의 가격이 50만 달러(약 5억 7,825만 원)를 넘는 경우가 많다. 처음으로 집을 구입하는 사람을 위한 저렴한 집도 30만 달러(약 3억 4,695만 원)를 넘는다.
펜실베이니아대학의 부동산 교수인 수잔 왓처는 "이렇게 가격대가 높은 집을 구입하고자 하는 사람들에게 다소의 금리 하락은 별다른 문제가 되지 않는다"고 말했다.
금리, 더 이상 낮아지지 않을 것
기존의 모기지 금리는 이미 낮아질 대로 낮아졌고 더 이상 낮아지지는 않을 것이다. 2019년 3사분기에 미국의 모기지 대출 금액은 7,000억 달러(약 809조 5,500억 원)였다. 이것은 금융 위기 이후 가장 높은 수준이다. 대부분의 대출은 리파이낸싱을 위한 것이었지만 주택 구매를 위한 대출도 증가했다.
금리가 이미 저점에 도달했기 때문에 더 이상 금리가 내려갈 것을 기대하는 잠재적 구매자들이 있을 가능성은 낮다. 하지만 이들이 조금 실망했을 수는 있다.
미국의 주택 가격
경제 협력기구의 데이터에 따르면 미국의 주택 가격은 2015년에서 2018년 사이에 11.6% 상승했다.
이 기간 동안 OECD 지역에서 주택 가격이 가장 많이 상승한 곳은 헝가리로 무려 45.5%, 그 다음이 아이슬란드로 42% 정도였다.
미국에서 집을 소유하는 것은 이전부터 '아메리칸 드림'이었다. 그러나 미국인들이 자신의 집을 소유하기는 점점 더 어려워지고 있다. 주택 가격이 점점 더 비싸지고 있으며 대출을 받을 가능성이 점점 줄어들기 때문이다.