[한석만 부동산칼럼] 재건축 초과이익 환수제 시행! 부동산 시장 먹구름 오나!
편집국 기자
기사승인 : 2019-05-31 13:01

[내외경제TV 칼럼] 정부는 2017년 8월 2일 "주택시장 안정화 방안"을 발표하였다.

첫째, 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구?투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화한다.

둘째, 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제한다.

셋째, 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대한다.

넷째, 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편한다.

여기에 덧붙여 재건축 초과이익 환수제 시행이 기다리고 있다.

한마디로 시한폭탄이 가동되고 있다는 것이다. 2018년은 부동산 시장 규제 시행의 첫 해이다. 어떤 이유든 부동산시장이 침체기가 접어든다는 것은 분명하다. 특히 재건축 및 재개발 시장이 침체기에 접어들 것으로 본다.

그러한 이유는

첫째, 대출규제이다.

두 번째, 분양권 전매제한 이다.

세 번째, 재건축 초과이익 환수제 시행이다.

네 번째, 양도세 중과이다.

다섯 번째, 3억이상 주택구입 자금조달 계획서 제출이다.

여섯 번째, 청약1순위 자격요건 강화이다.

일곱 번째, 금리인상이다.

여덟 번째, 2018년 역시 증시호황이다.

아홉 번째, 공공분양 후분양제 시행예정이다.

열 번째, 가계소득 저하에 따른 부동산 투자심리 위축이다.

상기와 같은 요인으로 2018년 주택시장은 침체기에 접어들 것으로 예측된다. 특히 재건축 초과이익 환수제 시행과 점진적 금리인상은 투자심리를 극도로 냉각시킬 것으로 보인다.

재건축 초과이익 환수제 시행은 재건축을 통해 조합원 평균 3,000만 원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 '이익의 최고 50%를 부담금으로 환수'하는 제도. 2006년 9월 도입됐으며 2017년 말까지 적용이 유예되었다. 조합추진위원회 구성부터 입주까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분, 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 누진율을 적용해 부과한다.

예) 재건축으로 인한 조합원 분양가와 일반분양가 차익이 5억 원 이라고 가정하면, 재건축 초과이익 환수로 5억에서 최고 50%인 2.5억 원을 부담금으로 환수하고, 나머지 2.5억 원은 추후 1세대 2주택 이상일 때(2년 보유 가정) 양도소득세율 38% 적용 받아 약 7천 6백만 원을 양도세로 지불, 이를 수치상으로 계산해 본다면 아래와 같다.

=> 차익 5억 = 재건축 초과이익 환수 부담금 2.5억 원 + 양도세 7천 6백만 원

= 차익 5억 원 - 세금 3억 2천 6백만 원

= 최종 차익 1억 7천 4백만 원

재건축을 통해 신축 아파트가 탄생하는 기간은 서울시 정비사업 통계를 보면 약 10년이 소요되는 것으로 조사되었는데, 10년이라는 기회비용을 감안해 본다면 차익 1억 7천만 원은 매우 미미한 숫자에 불과 할 것이다. 이러한 내용을 안다면 강남 재건축 단지에 투자를 할 필요가 없다는 결론에 도출된다.

두 번째 냉각요인으로 금리인상이다. 예를 들면 5억을 주택담보 대출로 받아서 금리인상이전 이자 115만원에서 지금은 130만원으로 약 15만원이 올랐다. 서민입장에서는 매월 15만원은 큰 이자이다. 이러한 이자상승이 2018년은 계속된다는 것이다. 즉, 대출이자에 대한 부담이 부동산 매물급증으로 이어지고 공급이 늘어남으로 가격은 하락한다는 결론이다.

[표1] 지정효과 비교

지역

투기지역

('17.8.3)

투기과열지구

('17.8.3)

조정대상지역

('16.11.3, '17.6.19대책)

신규추가 또는 효과강화('17.8.2 대책).

주택담보대출 건수 제한(차주당 1건 -> 세대당 1건)

● 재건축: 조합설립 시점부터 전매 금지(재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화, 조합설립 후 3년내 사업시행인가 신청 없고, 사업시행인가후 미착공 3년, 3년 이상 소유)

● 재개발·도시환경정비사업: '관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시'까지 조합원 분양권 전매 금지(적용대상 법 시행 후 사업시행인가 신청 조합)

● 재정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)

(도시 및 주거환경 정비법 개정 발의 계획'17. 9월)

● 재거래시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화

-거래가약 3억원 이상 주택

● 청약1순위 자격요건 강화

-청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상

● 가점제 적용 확대(조정대상지역 75 투기과열지구 100%

● 오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)

● 양도세 가산세율 적용

-2주택자 +10%

-3주택자 이상 +20%p

● 다주택자 장기보유특별공제 적용 배제

● 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화

-2년 이상 거주요건 추가

● 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용

● 양LTV·DTI 40% 적용(주택담보대출 1건이상 보유세대 30% 실수요자 50%)

적용지역

12개 지역

27개지역

40개지역

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표
편집국 기자 nbntv@daum.net
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