[내외경제TV 칼럼] 2017년 8월 2일 주택시장 안정화 발표 후 다주택자는 스트레스로 밤잠을 설치고 있다고 한다. 참으로 우스운 일이 아닌가?
8월 2일 대책발표 후 부동산 시장에서 나타나고 있는 상황을 유심히 살펴보면 급매물이 나오고 있다. 급매물중 대다수가 다주택자로 양도세에 대한 셈이 끝난 매물로 조사되었다. 이는 2018년 4월 양도세 중과를 받기 전 매도하는 것이 차익실현이 더 많이 될 것이라는 분석을 이미 마친 상태이기 때문이다.
지금도 시장에서는 양도세에 대한 셈이 끝나지 않은 다주택자는 엄청난 스트레스를 받고 있을 것이다. 개인스스로 양도세를 계산하기는 상당히 어려운 실정임에도 불구하고 계산에 계산을 거듭할 것이다. 이러한 부분에 대하여 필자는 고민 중이 다주택자에게 해법을 제시해 보고자 한다.
우선 양도세에 대한 정부 발표를 살펴보면, 투기지역/투기과열지구/조정대상지역 한정, 양도세 가산세율 적용 2주택자 +10%p, 3주택자 이상 +20%p, 다주택자 장기보유특별공제 적용배제, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주요건 추가), 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용이다.
결론부터 말하면, 다 주택자중 최초 주택 구입 시 다운계약서를 쓰고 주택을 구입했다면 양도차익은 많을 것이다. 추후 2018년 4월부터 양도차익 중 2주택 소유자는 50%, 3주택 소유자는 60%을 세금으로 내야한다.
이를 숫자로 계산해 보면 아래와 같다.
예를 들면, 주택구입시 3억(실제거래가) 다운계약서 작성 2억(매수인 취득세 절감, 매도인 양도세 절감)에 대한 주택을 매도하는 것으로 본다.
1. 2018년 4월 이전 매도(단, 잔금 기준일)
△2주택자 : 매도가 5억 - 구입당시 2억(다운계약서 작성 금액) 차익 3억 이라고 가정한다면, 여기서 취득세 및 복비 그리고 법무사 비용이 325만 원 공제, 기본공제 250만 원으로 계산하면 양도세율은 38% 약 8100만 원과 지방소득세 10% 약 810만 원으로 합계 약 8900만 원이다.
△3주택자도 위와 같다. 다주택자 중과 없음
2. 2018년 4월 이후 매도
△2주택자 : 양도세율은 48% 약 9000만 원이다. 지방소득세 약 900만 원으로 약 9900만 원이다. 장기보유특별공제 적용이 배제 된다면 약 1억 1000만 원~1억 2000만 원으로 늘어나서 추가적으로 세금이 2000만 원~3000만 원으로 늘어날 것으로 추정된다.
△3주택자 : 양도세율은 58% 약 9800만 원이다. 지방소득세 약 980만 원으로 합계 약 1억 700만 원 이다. 장기보유특별공제 적용이 배제 된다면 약 1억 4000만 원~1억 5000만 원으로 늘어나서 추가적으로 세금이 5000만 원~6000만 원으로 늘어나는 것으로 추정할 수 있다.
다시 말하면 2018년 이전 양도세 및 지방세 8900만 원이 2주택은 1억 2000만 원으로 증가 3주택은 1억 6000만 원으로 증가됨으로 2018년 이전에 매도하는 것이 2주택은 최대 3000만 원 절세 가능, 3주택은 6000만 원 절세 가능한 것으로 추정된다.
봉급생활자 입장에서는 3000만 원 및 6000만 원이 절세가 된다면 어떤 선택을 해야 하는지는 누구나 쉽게 알 수 있을 것이다. 지금 양도세에 대하여 고민할 필요는 없다. 현 정부가 앞으로 4년 6개월 정권을 유지한다고 보면 쉽게 결론을 도출할 수 있을 것이다.
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한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원