미국 중앙은행 시스템인 연방준비제도(FED)가 지난 8월 기준 주요 금리를 25 기준 포인트 인하했다. 금융 위기 이후 처음으로 금리를 인하한 것이다. 제롬 파월 연준의장은 금리 인하 결정이 정책에 대한 미드사이클 조정이라고 밝혔다.
주택시장, 미국 경제에 가장 크게 기여
연준이 정책에 대한 미드사이클 조정을 수행하는 부문 중 하나가 바로 미국 주택시장이다. 다니엘 디마티노-부스에 따르면 미국의 주택시장은 현재 15% 수준으로 미국 경제에 가장 크게 기여하고 있으며, 지속해서 성장할 것으로 보인다.
주택시장은 특히 금리에 민감한 산업 분야이기 때문에, 연준이 이 부문에서 금리를 인하하면 다른 부문보다 더 많은 혜택을 얻을 수 있다. 미국의 모기지 금리도 1% 이상 하락했다. 주택 부동산 산업 분야에는 마치 구세주와 같은 소식이다.
미국 모기지 금리
해외 매체 블룸버그는 미국의 낮은 모기지 금리에 대해 자세히 분석하는 기사를 내보냈다. 현재로서는 미국에서 주택을 구입하는 것이 예전보다 저렴해졌다. 2001년에 7.2%이던 모기지 금리는 2005년에 5.7%로 떨어졌다. 2010년에는 모기지 금리가 다시 5%까지 떨어졌다. 2015년에는 모기지 금리가 3.7%였다. 2019년 8월에는 3.6%였다.
모기지 금리는 주택 담보 대출을 통해 주택 구매를 계획하는 잠재적인 주택 구매자들에게 주요 고려 사항이다. 보험, 세금, 이자, 원금 등도 고려해야 한다.
미국 내 주택 건설 산업에 대한 경제 분석을 생성하는 미국의 무역협회 NAHB는 예비 구매자 트래픽 지수에 근거해 잠재적인 주택 구매자가 늘어날 것이라고 말했다. 지난 12개월 동안 주택 구매자가 감소한 것과 비교되는 예측이다.
지난 8월, 주택 산업의 연율은 136만을 기록했다. 경제 컨설팅 회사인 머니스트롱 창립자이기도 한 디마티노-부스는 "주택시장에서 이익이 생기기 시작한 것은 다가구 재산 때문이다"라고 말했다. 또 오늘날 1인 가구가 늘어나면서 단독 주택 시장이 성장했고, 이는 중요한 경제 성장의 원동력이 됐다. 작은 규모의 주택이 늘어나면서 잠재적인 구매자도 증가했다.
수백만 건의 건축 허가
건축 허가를 받는 사람의 수도 늘고 있다. 블룸버그의 보도에 따르면, 건축 허가자의 수는 ▲2013년 약 104만 명 ▲2015년 약 136만 명 ▲2017년 약 124만 명 ▲2019년 8월 기준 약 142만 명이었다.
주택시장이 경제에 미치는 영향
주택 가격 상승은 경제 성장을 의미하며 소비자 지출을 장려한다. 반면 주택 가격 하락은 건설 및 소비자 신뢰에 영향을 미쳐 경제 성장률을 낮춘다. 주택시장이 활발해지면서 나타나는 3가지 효과는 아래와 같다.
1. 자신감 증가 : 사람들은 경기가 호황이라고 느끼며 돈을 더 기꺼이 소비한다.
2. 인출 및 대출 금액 증가 : 주택 가격이 상승하면 주택을 구입하려는 사람들이 더 큰 액수의 모기지나 담보 대출을 받는다. 이에 따라 소비도 증가한다.
3. 소득 증가 : 주택 구매자가 받는 임대료가 늘어난다.
명목 주택 가격 지표
OECD는 여러 국가의 주택 가격을 ▲소득 대비 가격 ▲임대료 대비 가격 ▲명목 및 실제 주택 가격 ▲임대 가격 등으로 구분해 자세히 설명한다.
명목 주택 가격은 기존 주택과 신축 부동산의 판매와 관련된다. 2015년 미국의 명목 주택 가격을 100이라고 하면, 2018년에는 120으로 상승했다. 2015년 미국의 주택 임대료를 100이라고 하면, 2018년에는 111.6으로 상승했다. 주택 가격 상승은 미국 경제 성장에 영향을 미친다.
OECD가 강조한 또 다른 국가는 아이슬란드다. 아이슬란드의 2015년 명목 주택 가격을 100이라고 하면 2018년에는 무려 142로 상승했다. 2015년 임대료가 100이라면 2018년에는 113.9였다. 아이슬란드에 뒤이어 명목 주택 가격이 높은 국가는 터키다. 2015년 터키의 명목 주택 가격을 100이라고 하면 2018년에는 134.9였다. 그다음은 중국으로 2018년 명목 주택 가격은 134.3이다. 헝가리의 2018년 명목 주택 가격은 131.7로 그 뒤를 이었다.
반대로 2018년에 최저 명목 주택 가격을 기록한 국가는 93.5로 러시아, 그다음이 98.1로 그리스였다.