서초구 서초우성 1차아파트 재건축정비사업 소개
[내외경제TV 칼럼] 2017년 6월 이후 서울지역 신규 APT 일반 공급 예정 단지를 분석해 보았다.
재건축·재개발로 탄생되는 신규 APT는 조합원 우선 배정 후 잔여세대가 일반분양 된다.
일반분양 예정단지는 7개 지역으로 조사되었다. 청약통장 1순위 가입자에게 추천해 볼 단지를 우선적으로 소개한다면 다음과 같다.
10월 분양 예정단지로 서초구 서초우성 1차 재건축정비사업 지구로 래미안 브랜드(삼성물산)로 1276세대 규모 단지로 건립예정이다. 입지는 서초구 서초동으로 강남대로 뱅뱅사거리에 접하고 있다. 학군은 서초고등학교, 서울고등학교, 상문고등학교, 세화고등학교 등 근접한 8학군이다. 주변에 서울교육대학교, 서울대학교가 있다.
강남역 주변에 위치하여 테헤란로와 삼성전자 서초사옥이 근접하여 상당히 많은 유동인구가 왕래하고 있다. 본 지역은 대기업 직장인 그리고 2호선 교대역 법조타운과 근접하여 대기업 임원 및 법조인, 대학교수, 의료인 등 거주자 대부분이 전문인으로 서초구에서 대표적 부촌으로 알려져 있다. 기존 아파트 형태도 대형으로 이루어져 있고, 가장 작은 전용면적 108㎡(약 43평형) 12억에 거래되고 있다.
특히 본 지역은 신분당선 연장(강남역 ~ 용산역), 롯데칠성부지(제3롯데월드), 경부고속도로 지하화 사업, 정보사부지 개발, 장재터널 개통, 서초동 화훼단지 개발 등 다양한 개발호재가 풍부하여 추후 신규 아파트 탄생 시 시세상승은 다른 지역보다 상승폭이 클 것으로 예상된다. 아파트 층수는 지상35층, 지하 3층으로 이루어져 아파트의 마천루로 탄생될 예정이다.
서울시 25개 구 중 가장 고밀도 개발로 인하여 주변지역이 아마도 최고 높은 아파트 부촌으로 탄생이 될 것으로 예상된다. 말죽거리공원, 도곡공원, 서리풀공원, 우면산과 서울고속버스터미널 및 서울남부터미널이 있어 지방 접근성이 매우 우수하다.
일반분양 세대수는 240세대(108㎡ 예정)가 예정되어 있으나, 고가 분양이 예상됨으로 직장인 또는 서민층이 접근하기는 상당한 부담감이 있을 것으로 예상된다. 서초구 주변 일반분양 추이로 본다면 59㎡ 평균 12억 원으로 108㎡ 평균 20억 이상으로 분양가격 책정을 예상해 볼 수 있다.
관심을 가져볼 청약가입자 중 테헤란로 및 강남대로, 법조타운(교대역 인근), 강남구 역삼동, 삼성동, 송파구 및 도심/서남/동남/동북생활권에 기반을 둔 전문인과 대기업 및 중소기업 오너 또는 삼성전자 임원 및 협력업체 대표 등 재력을 보유한 분에게 추천한다. 본 지역 특성상 2호선(서울 시내 순환선)으로 어느 지역이든 출퇴근 소요시간이 40분 이내에 가능하여 2호선 생활권에 해당하는 분은 반드시 청약접수가 필요하겠다. 일반분양 세대가 너무 적어 당첨만 된다면 상당한 시세차익을 볼 수 있을 것으로 추정된다.
본 지역은 추후 서초구 서초동, 반포동, 방배동, 잠원동 주택재건축에 따른 이주수요 등 약 3만 세대가 예상되어 추후 아파트 가격이 가파른 상승세를 나타날 것으로 예상된다.
[표1] 서초구 주택재건축 세부현황
[표1] 서초구는 주택재건축으로 2016년부터 3만 가구 규모의 이주수요가 발생할 것으로 예측된다. 이주 수요 흡수 가능한 지역은 재건축으로 탄생되는 반포동, 서초동, 잠원동으로 아파트가 건립중이거나 준공된 지역이 있다. 추후 2017년부터 발생되는 이주 수요는 자체적으로 흡수하기 곤란할 것으로 예측됨으로 2022년까지 상당기간 가격상승이 예상된다.
서초우성 1차는 현재 일반 분양을 검토 중이며, 일반분양은 10월 말경 예정이다. 일반분양 당첨 시 시세차익은 34평형 기준 5억 원 정도로 예측해 볼 수 있다.
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한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표