[내외경제TV 칼럼] 우리나라 전세세도 기원은 정확히 알 수는 없다. 박신영(2000년)의 "주택전세제도의 기원과 전세시장 전망" 연구보고서를 보면 1876년 고종 13년 병자수호조약(강화도조약)이 체결됨에 따라 3개의 항구를 개항하고 일본인의 거류지를 조성하면서 농촌인구의 이동으로 당시의 수도인 한성(경성)에 인구가 집중하면서 주택의 수요도 급증하게 되어 임차관계에서 전세제도의 발달을 초래하였다고 기술하고 있다. 전세제도 기원에 대하여 의견이 분분하나 대체적으로 보았을 때 일제강점기 시대부터 전세제도가 발달되지 않았나 추측해 본다.
우리나라 주택임차시장에서 전세라는 용어에 대하여 영문으로 표기한다면 "Chonsei" 한글 발음그대로 표현하고 있다. 전세제도는 지구상 어느 나라도 없는 대한민국 고유의 풍습과 제도인 것이다.
전세주택은 서민이 내집마련을 하기위한 시간적/공간적 안식처이자 몫 돈을 만드는데 가장 좋은 제도이다. 이러한 임차시장이 저금리로 인하여 전세시장에서 월세시장으로 천이됨으로 가장 큰 피해를 보는 것은 다수의 집 없는 국민일 것이다.
시대적 조류를 감안해 본다면 부동산 시장의 불확실성으로 전문가 중에서도 의견이 분분한데 지금이 내집마련의 적기라는 주장과 가격하락의 시기라는 두 가지 입장에서 어느 장단에 춤을 추어야 하는지 고민스러운 일이 아닐 수 없다. 집을 살 것인가? 말 것인가? 기로에 선 무주택 세입자에게 명쾌한 해답을 제시해본다.
주택시장에서 첫째, 월세거주자, 둘째 전세거주자, 셋째, 주택구입거주자 등 3가지 유형으로 가처분소득을 아래와 같이 비교해 보았다.
표에서 보면 결론적으로 10년이 경과한 후 주택구입거주자 가처분소득은 주택이 물가상승률 만큼 인상(경제적 논리상 적정한 인플레이션은 항상 존재함)을 가정해본다면, 월세거주자와 전세거주자 보다 가처분 소득이 많은 것으로 나타났고, 월세거주자보다 전세거주자가 가처분소득이 더 많은 것으로 나타나고 있다.
이를 정리해보면 집값이 하락할 것이라는 섣부른 예측에 내 집 마련을 하지 않은 다면 가처분소득이 월세와 전세시 점진적으로 줄고, 원금에 대한 이자가 상승된다면 더욱 가처분소득이 감소함에 따라 내 집 마련의 기회를 박탈당할 수밖에 없다는 결론이 도출된다.
월세거주자와 전세거주자 보다 주택구입거주자는 물가상승분(3.5% 가정) 만큼 주택 가격이 오른다고 가정하면 이자를 제외한 기회비용의 창출로 그만큼 가처분소득이 늘어난다. 이는 저축할 수 있는 여력이 더 커짐으로 그만큼 또 다른 투자기회를 잡을 수 있다는 것이다. 내집마련은 부자로 가는 첫 걸음인 셈이다.
결론적으로 논한다면 지금은 집을 살까! 말까! 고민하는 시기가아니라 전세종말과 월세시대 도래가 눈앞에 있는데도 내집마련을 하지 않은 것은 우리스스로가 영원한 가난의 굴레에서 벗어나지 못하는 일이 벌어진다고 조언하고 싶다. 이제는 내집마련은 선택이 아닌 필수이다.
왜 부자는 부동산(주택)을 많이 소유하고 있을까? 이러한 의문에 대하여 생각해 보길 바란다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표