[내외경제TV 칼럼] 정부는 가계부채 강화방안(2016.8.25)으로 공공택지 공급물량 축소 및 PF 대출심사 강화 등 가계대출 증가에 따른 리스크 방지차원에서 적절한 시기에 대책을 수립하였다. 정부의 고민이 들어나는 부분이 있는데 현재 살아나는 부동산 시장을 활성화하고 가계대출 증가를 연착륙 시키고자하는 노력이 상당부분 감지되었다.
이번 대책으로 주택시장에 미치는 파장은 미미할 것으로 생각된다. 그 이유는 저소득층 및 가계소득 미성실 신고자 등 소득자료 증빙을 할 수 없는 투기 세력 차단 효과가 있을 것으로 추측된다. 특히 서울 강남지역 과열 현상이 조금은 식을 것으로 판단되나, 부유층 수요자가 대거 몰려 분양 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.
가계부채에서 분양 시장이 차지하는 부채 비율은 10%선으로 가계부채에 대한 원인 규명 없이 막무가내식 대책은 오히려 시장에 대한 혼란만 가중시킬 수 있다. 가계부채 대책에서 보면, 택지 매입 대출, 기존 부동산 매입 대출, 신규 분양 중도금 대출, 전세 대출, 카드대출, 취약자 가계 대출 등 모든 것을 규제하는 측면이 있다고 보인다.
추후 가계대출에 대한 원인규명(예, 전세가 상승에 의한 대출. 생활비 사용에 의한 대출(카드 대출), 부동산 매입자금 대출. 사업자금 대출, 학자금 대출 등)이후 선택과 집중을 통한 규제와 강화가 필요하다고 판단된다.
본 방안 중 부채강화에 가장 효과가 있는 항목은 "전세대출 부분 및 기타대출 강화"로 생각된다. 전세대출 부분 분할상환 상품 출시 및 신용대출 관리 강화, 상호금융권 비주택담보대출 관리는 상당한 효과가 있을 것으로 보인다.
그 이유는 대출을 통해 개인 여가비로 활용하는 경우도 상당수 있다고 생각되며, 추후 경제침체로 인한 기업 대량 해고에 따른 역전세난으로 한국형 서브프라임 모기지 사태(미국 2007년) 발생가능성이 내포되어 있으므로, 신용대출과 무담보 대출에 따른 관리 방안이 절실히 필요한 시기이다.
있는 자는 분양시장과 매매 시장을 선도하고, 없는 자는 분양 및 매매 시장에서 점진적으로 퇴출 될 것으로 생각된다. 이는 실수요자 층 시장으로 갈수 있는 발판이 될 수 있으나, 양극화로 국민의 분열을 초래 할 수도 있다고 보인다. 특히 지방은 공급과잉으로 미분양 미계약 주택 증가로 지속적으로 주택가격 하락이 예상된다.
빈대(강남 재건축) 잡으려다 자칫 초가삼간(주택시장) 태울 우려가 있다. 부동산 가격 하락이 정부 입장 및 경기 활성화 방안에서 좋은 상황은 아니며, 부동산 거래로 인한 세수 증대 효과도 있으므로 모든 사항을 규제함으로 인하여, 조금씩 살아나는 부동산 시장(서울)에 찬물을 끼얹으면 전체 시장을 무너뜨릴 위험이 있다. 정부는 통계적 근거를 바탕으로 수요가 있는 곳에 공급하는 방향으로 진전시켜야 가계 빚과 부동산 시장 안정화를 모두 잡을 수 있을 것이다.
가계대출 중 부동산 담보에 의한 대출은 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 여기서 가장 우려할 만한 것은 담보 없는 가계대출로 가장 큰 변수이고, 다음으로 과도한 전세대출로 추후 주택 공급과잉 및 부동산 가격하락에 따른 역 전세난이 발생되면 파급력은 상당할 것이다.
예를 들어 담보 없는 가계대출은 대손상각처리 등에 따른 은행 부실화를 초래할 수 있고, 경제 침체로 인한 기업의 대량 해고로 부동산 가격 폭락에 따른 역전세난은 한국형 리먼 브러더스 파산((미국 2008년)을 초래할 수도 있다.
정부가 가계대출 강화 대책을 수립한다는 것은 역설적으로 경기 침체가 더욱 가속화될 수 있다는 예측으로 선제적 대응차원에서 본다면 상당한 문제로 대두 될 것이다. 이러한 대책을 수립하기 전에 경기 활성화 방안에 대한 추경예산 처리와 일자리 창출 및 부의 재분배 등 다각적 노력이 절실히 필요한 상황이다. 가계대출 증가는 경기가 활성화 된다면 큰 문제가 없을 것으로 생각된다.
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한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 감사
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원
현) 예언부동산연구소 대표