칼럼
[경제/부동산칼럼-한석만] 2018년 4월~5월 서울지역 부동산 가격 폭등하나?
등록일 : 2018-03-19 04:47 | 최종 승인 : 2018-03-19 04:47
편집국

[내외경제=편집국 ] [내외경제TV 칼럼] 요즘 부동산 업계에서는 4월 ~ 5월 서울지역 부동산 폭등설이 나돌고 있다. 특히 신규 APT 청약시장 과열과 가격 상승으로 주변 주택 가격이 예전 상승폭 보다 클 것이라는 이야기가 나오고 있다.

독자들은 이러한 논리에 이해 할 수 없을 것이다. 강남지역 재건축 요건 강화로 언론에서는 재건축 예정 단지 APT 가격이 연일하락하고 있다고 보도되고 있는데 폭등을 운운하는 것은 참으로 이해하기 어려울 것이다.

이러한 부분에 필자는 폭등을 주장하는 한 사람으로 논리적 견해를 밝히고자 한다.

현재 강남을 중심으로 재건축 사업 지연과 취소는 정부의 안전진단 강화로 분명 재건축 사업이 좌초위기에 놓였다는 것은 분명한 사실이며, 이러한 사실로 실망 매물이 나와 가격이 하락하는 것도 시장에서 나타나는 현상이다.

하나, 재건축이 멈추거나 지연됨으로 강남 주택시장의 공급과 수요는 어떻게 되는가이다. 즉, 대기 수요는 많은데 공급이 그 만큼 줄었다는 것이다. 현재 진행 중인 재건축 가치는 그만큼 더 상승한다는 것이다. 이러한 논리를 가늠할 수 있는 지표가 청약경쟁률이다. 2018년 3월 21일 강남구 일원동 개포상록8단지에 대하여 청약접수를 받는다. 일반(특별)분양자 공급규모는 1690세대이다.

그런데 여기서 공급금액을 보면 실로 엄청나다. 63㎡(26평형) 11억 원, 76㎡(30평형) 13억 원, 84㎡(34평형) 14억 원, 103㎡(40평형) 17억 원 이다.

청약통장 1순위 요건 강화와 대출규제 등 청약시장 과열을 잡기위해 강력한 규제가 가동되어 시행되는 시점에서 평균 경쟁률이 20대1 이상 초과한다면 소비자심리는 앞으로도 계속 주택 가격이 오른다는 확신이 있다는 반증일 것이다.

여기에 정부가 이야기하는 실수요자만 청약시장에 뛰어든 것이라고 믿는다면, 추후 투자수요가 붙었을 때 가격은 지금보다 더 많이 상승한다는 논리가 성립된다는 것이다. 여기에 서울지역 공급량을 보면 2018년 1월 72세대, 2월 0세대, 3월 2415세대, 3개월간 2487세대가 공급되었다는 것이다. 서울인구 1000만 공급량은 0.000249%이다.

둘, 위에서 언급한 공급금액이 계속 오른다는 것이다. 2016년 3월 일반(특별) 분양한 개포주공2단지 59㎡(26평형) 평균 9억9천만 원에 분양한 것을 감안해 본다면, 1억 원 이상 평균 금액이 상승했다는 것이다.

직장생활을 통해서 1억 원을 저축하려면 적어도 20년이 걸리는 것을 감안해 본다면 2년 만에 1억 원이 상승한 것은 실로 엄청난 것이다. 다시 말하면 서울지역에 탄생하는 신규 APT 가격은 계속 오른다는 것이다. 신규 APT 가격이 계속 오른다면 기존 주택 또한 오른다는 것이다.

셋, 인플레이션 이다. 인건비 상승, 그리고 물가 상승이 심상치 않다. 여기에 금리인상까지 그리고 미국의 경제지표 상승기류와 더불어 연속적으로 금리상승 예정을 감안해 본다면 주택 가격은 하락할 가능성 없다는 것이다. 즉, 화폐의 가치가 점점 떨어지고 있다는 것이다. 그렇다면 주택 가격은 떨어지겠는가? 반대로 상승한다는 것이다.

넷, 서울지역 입주물량 감소이다. 국토교통부 자료에 의하면 서울 아파트 입주물량은 2월 606세대, 3월 2262세대, 4월 810세대, 5월 1466세대이다. 3월보다 무려 1/3수준으로 감소한다는 것이다. 여기에 재개발 및 재건축 이주 수요가 약 5만 ~ 7만 세대로 추정되는 것을 감안하면 4월 ~ 5월 폭등설이 설득력을 얻고 있다는 것이다.

다섯, 남북 정상회담이 4월 실시 예정이다. 성급한 판단을 해본다면 분명 평화무드가 조성되고 있다. 그리고 추후 개선공단 개방과 남북 민간교류 등 경제적 동반자로 나아갈 것을 기대해본다면 분명 한국 경제는 좋아질 것은 분명하다.

여섯, 미북 정상회담이 5월 실시 예정이다. 현재 미북간 핵단추로 최악의 상황임에도 불구하고 서울 주택 가격은 천정부지로 올랐다. 화해무드가 조성된다면 4월, 5월 서울 지역 부동산 가격은 폭등설이 더더욱 설득력을 얻고 있다.

일곱, 4월 1일부터 실시되는 양도세 중과 이다. 1가구 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔아 차익을 볼 경우, 기본 양도소득세율에서 10%~20%포인트 중과된다. 중과율은 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%다. 3월 급매물 소진과 더불어 4월 양도세 중과로 팔 이유가 없다면 매물 품귀로 가격은 폭등한다는 이론이다.

즉, 주택을 많이 소유하고 있는 부자들은 양도세 중과로 시장에 매물을 내 놓을 수 없는 시대가 왔다는 것이다. 그렇다면 재건축, 재개발로 이주 수요가 폭발적으로 증가한다면 4월부터 주택 가격은 폭등할 수밖에 없는 구조적 문제점이 있다는 것이다.

이러한 내용을 감안하여 정부는 부동산 정책을 재점검해봐야 할 것이다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원