[내외경제TV 칼럼] 국토부 강남 4구 재건축 부담금 시뮬레이션 발표에 따른 부담금이 8억 4000만원에 대한 진위여부 논란이 연일 언론에 보도되고 있다.
강남 재건축 조합은 이러한 소식에 재건축 시장 죽이기에 정부가 앞장서서 나서고 있다고 연일 정부의 부동산 정책을 비판하고 있다. 일부 공인중개사는 정부의 중개업소 단속에 강력히 항의하는 움직임까지 보이고 있고, 심지어 2017년 8월 2일 "주택시장 안정화 방안"이 부동산 거래를 파리 날리게(8월2일 정부발표)한 정책이라면서 성토하고 있다.
이러한 일련의 부동산 정책 그리고 국민의 비판은 흡사 2004 ~ 2008 노무현 대통령시절 하루가 멀다고 쏟아내는 부동산정책 발표에 따른 혼란과 혼돈(混沌) 그리고 집단 항의 등 작금(昨今)의 현상과 매우 닮은꼴처럼 보인다.
지금 논란이 되고 있는 재건축 부담금 8억4000만원은 과연 검증이 가능한가에 대하여 필자는 학문적 배경과 사례중심으로 검증해보고자 한다.
재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구(건국대 석사학위 논문, 정종학, 2009.8월)에서 나타난 중랑구 묵동 정품연립 주택재건축 사례를 보면, 2006년 3월 추진위원회 승인, 2008년 9월 준공인가, 기존 20세대에서 31세대 신축, 일반분양 11세대로 종료시점 주택가액 7,106,647,018원, 개시시점 주택가액 1,373,600,000원, 정상주택가격상승분총액 447,274,254원, 개발비용 4,322,875,018원, 최종 결정된 초과이익 962,897,746원, 여기서 조합원 20명, 3천만원 초과이익 10%적용하면, 1인당 부과금액 1,814,490원이다.
[중랑구 묵동 정풍연립 주택재건축 사례]
1. 추진개요
2. 위치도
3. 신축현황
4. 개발전후사진
5. 건축현황
6. 정풍연립 주택가격 조사 · 산정 내역
7. 정풍연립 주택재건축 사업비 현황
8. 정풍연립 아파트 초과이익환수 결정금액
△정상주택가격상승분 : 평균주택가격상승율 32.56% 적용
결론 : 조합원 1인당 최종 결정 초과이익환수 결정
962,897,746원 / 조합원 20명
= 48,144,887원 - 30,000,000원 초과
= 18,144,887원 X 10%
= 1,814,490원(1인당 결정 금액) X 조합원 20인
= 36,289,800원(정풍연립재건축조합 부담금)
* 참고자료 : 재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구(건국대 석사학위 논문 정종학,
2009.8)
이를 바탕으로 일반분양분이 많은 조합은 분명히 부담금이 많이 나올 수밖에 없는 구조로 사업성이 좋다고 모든 것이 좋은 것이 아님을 알아야 할 것이다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원