칼럼
[경제/부동산칼럼-한석만] 강남 재건축 부담금 결과 알면 재건축 할 이유 없다.(2)
2019-06-11 20:00:40
편집국

[내외경제=편집국 기자] [내외경제TV 칼럼] 2018년 부동산 뉴스 중 상당수 내용이 강남 재건축 단지의 냉각에 대하여 연일 기사로 나올 것으로 예측된다.

2018년 재건축초과이익환수로 상당한 부담금을 내야하는 현실에 직면해야 한다는 것이다. 막연하게 재건축초과이익환수 부담금에 대하여 미미할 것으로 예측했다면 큰 착오를 불러올 수 있다.

우선 독자들은 재건축초과이익환수 계산방법을 정확히 인지하고, 본인이 부담해야할 가격을 산출해본 후 사업을 진행할 것인가에 대하여 심각히 고민해볼 시점이다.

왜냐하면 재건축초과이익환수 부담금은 우리가 상상하는 종전의 세금에서 보는 성격과 액수가 판이하게 다르다는 사실이기 때문이다.

세금의 성격으로 보면, 불로소득(不勞所得, 영어: unearned income, 노동의 대가로 얻는 임금이나 보수 이외의 소득을 말한다. 이자, 배당, 임대료 등의 투자 수익, 유가 증권이나 부동산 등의 매매 차익 등을 포함하는 재산 소득 외에, 상속, 연금, 복지 등을 포함한다) 이다. 개발에 따른 시세차익이다.

세금을 부과하는 시점도 다르다. 준공시점부터 4월 이내 분납 및 물납(금전 이외의 재산으로 조세채무를 이행하는 것을 물납이라 한다. 조세는 원칙적으로 금전에 의하여 납부하여야 하는 것이나, 납세의무자가 현금을 보유하고 있지 않거나 조달이 불가능하여 금전으로 납부하기가 곤란하다고 인정되는 경우에는 부동산, 유가증권, 토지보상채권과 같은 특정재산으로 납부할 수 있다.

물납이 인정되는 조세는 법인세, 상속세 및 증여세, 양도소득세, 지방세 중 재산세이며, 물납을 위해서는 신청과 승인의 절차가 이행되어야 한다)도 허용된다. 신축아파트를 매도하지 않고 입주 후 납부하여야 하는 것이다.

양도소득세처럼 아파트를 매매하고 차익에 대하여 납부하는 구조가 아닌 아파트에서 살면서 내는 생활형 세금이라는 것을 알아야 한다. 다시 말하면 재건축을 통해서 신축아파트를 받은 조건이 종전감정평가금액을 제외하고 분담금을 내고 추후 준공 후 재건축 부담금을 납부하는 것이다. 여기서 처분에 따른 양도소득세는 별도이다.

1. 신축아파트 분담금
예) 분담금(계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%)
= 신규배정 받은 아파트 가격 - 종전자산평가액(철거예정인 아파트 감정가)

2. 재건축초과이익환수 부담금
예) 재건축부담금
= [종료시점 주택가격 총액 - (착수시점 주택가격 총액 + 개발비용 + 정상 집값
상승분)] × 부담율

3. 양도소득세
예) 양도소득세
= 신규아파트 처분 금액 - 신규아파트 구입 금액(제세공과금 포함)

필자가 걱정하는 것은 부담금에 대하여 대부분의 가정이 현찰을 쌓아놓고 있지 않다는 것이다. 즉, 이중 대출이 불가하다는 것이다.

예를 들면, 위에서 언급한 1)신축아파트 분담금에 대하여 중도금 대출을 받았다면, 2)재건축초과이익환수 부담금에 대하여 신(新)DTI 및 DSR(정부가 2017년 ‘10?24 가계부채 종합대책’을 통해 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 하였다. 신DTI는 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 핀셋 규제로, 서울·수도권은 물론 세종시·부산 해운대구 등 청약조정지역에 우선 적용된다.

현재 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하고 있다. 그러나 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈 것이다.

즉, 현 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’까지 합산한다. 따라서 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어들게 된다. DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 중 모든 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타낸다.

다시 말해 신DTI가 기존 주택담보대출 원리금 상환액만 포함시킨 것과 달리 DSR은 기존 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 금융권 모든 대출의 ‘원리금’ 상환액까지 고려하는 신DTI보다 강력한 규제라 할 수 있다)에 의한 대출을 받지 못할 것이라는 것이다.

대출을 받지 못하는 한계가구는 부득이 재건축초과이익환수 부담금을 물납으로 낼 수 밖에 없는 현상이 나타날 것이다.

2018년 재건축 시장은 2017년 이전과 같이 엄청난 시세차익을 보기 힘들다는 결론이 도출된다면 여전히 재건축시장이 뜨거울 것인가에 대하여 필자는 의문이 든다.


[재건축부담금의 계산방법 및 부과절차]

▲재건축부담금의 계산방법 및 부과절차. (사진출처=국토부)

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표