[내외경제TV 칼럼] 정부의 고강도 부동산 대책이 나와도 강남 주택시장은 연일 상승세를 유지하고 있다. 현지 부동산 중개업소에서는 매수 문의는 많아도 매물이 없다고 한다.
시장은 매도자 우위 시장을 보이고 있다는 것이다. 다수의 부동산 전문가 의견도 서울과 강남은 신규 아파트 공급 부족으로 2018년 부동산 시장 중 재건축 아파트는 연속 상승세를 이어갈 것으로 예측하고 있다.
그런데 필자의 생각은 보편적 생각과 시각이 약간 다르다. 우선 결론부터 논하면, 2017년까지 관리처분인가 신청한 재건축 단지에 한하여 오른다는 의견을 제시하고 싶다.
서울은 지역적 특성에 따라 신도시가 전무하다. 현재 추진되고 있는 신축 아파트는 재건축과 재개발에 의하여 건립되고 있으며 재건축은 강남 4구 중심으로 재개발은 강북 중심으로 추진되고 있다.
특히 2015년부터 ~ 2017년까지는 서울시 강남지역 재건축이 대한민국 부동산 시장을 선도하였고 지금도 역시 선도하고 있다. 올해도 과연 연이은 상승세를 이어질지 궁금하다. 만약 연이은 상승세가 이어진다면 이는 무지함에서 벌어지는 현상이거나, 아니면 묻지마식 투기에 의한 현상일 것이다.
무지와 묻지마식 투자란 무엇인가? 과학적 근거도 없고 논리적 설명도 할 수 없으며 막연하게 오를 것이라는 기대감 또는 남이 하니 나도 한다는 생각일 것이다.
그러면 필자가 주장하는 재건축 시장 중 관리처분인가 신청한 재건축 단지만 오른다는 근거를 우선 살펴보기로 한다.
첫째, 2017년까지 재건축초과이익환수제 유예기간 종료시점(관리처분인가 신청한 사업장에 한하여 한시적 유예)이다. 다시 말하면 재건축에 따른 개발 부담금을 낼 필요성이 없다는 것이다.
△재건축부담금 = [종료시점 주택가격 총액 - (착수시점 주택가격 총액 + 개발비용
+ 정상 집값상승분)] × 부담율
예를 들면, 2017년 관리처분인가 신청한 조합은 재건축초과이익환수금이 0이다. 그러나 2018년부터 관리처분인가 신청 후 부담금이 적어도 5억 이상 나오는 것으로 가정한다면 당연히 2017년 이전 관리처분인가 신청한 재건축 단지와 2018년 이후 단지는 엄청난 차이가 날것이다. 즉, 개발에 따른 시세차익에 대하여 조합원 또는 일반분양자에게 그 혜택이 극대화 된다는 의미이다.
둘째, 거주요건 미 충족이다. 2017년 8월 2일 "주택시장 안정화 방안" 발표 후 거주요건이 1세대 1가구 2년 이상 충족 시 양도세 비과세 혜택이다. 2017년 8월 2일 이전 재건축 조합원 지위를 보유하였다면, 거주요건(2년)이 아닌 보유조건(2년)만 충족하면 된다는 의미이다. 즉, 현재 건립중인 신축 아파트에 대하여 보유기간만 충족한다면 양도세 면제 대상이라는 것이다. 이 또한 시세차익이 극대화됨으로 2017년 8월 2일 이전과 이후에 대한 차이는 실로 엄청날 것이다.
상기와 같은 조건에 의하여 2017년 이전과 2018년 재건축 단지에 대하여 상당한 시세차익 간극이 벌어질 것이다. 2017년 관리처분인가를 신청한 재건축 조합에서 추진하는 아파트 가격만 오른다는 결론이다. 이러한 내용을 면밀하게 조사한 조합이라면 관리처분인가 신청을 앞두고 있는 재건축이라면 속도를 낼 필요가 없을 것이다.
그러므로 재건축 공급물량이 축소됨에 따라 2017년 이전 관리처분인가 신청을 낸 신규 아파트만 앞으로 더욱 가치가 상승될 것으로 예측이 된다. 강남지역 중 동일한 지역구(區)와 동일한 동(洞) 바로 옆 단지라 할지라도 양극화가 나타날 것이다.
2018년 재건축초과이익환수제 도입에 따른 부담금 부과절차를 살펴보면 아래와 같다.
추진위원회 승인((시/군/구) 단계부터 부담금 환수절차에 돌입한다.
사업시행인가 후 15일 이내 부과대상 사업고지 및 예정금액 산정자료 제출을 조합에게 요구한다.
이후 조합은 사업시행인가 고시 후 3월 이내(시공업체 계약 후 1월 이내) 시/군/구에 예정금액 산정자료 제출, 제출을 접수 받은 후 30일 이내 부담금 예정액 통보(시/군/구), 관리처분계획 인가, 사전 징수계좌 신청(조합), 사전 징수계좌 개설(시/군/구), 준공인가(시/군/구), 준공 후 1월 이내 부담금 산정자료 제출(조합), 준공 후 2월 이내 부담금의 사전통지(시/군/구), 고지 전 심사청구(사전통지 접수 후 50일 이내), 심사결과 통지(시/군/구), 준공 후 4월 이내 및 심사결과 통지 후 1월 이내 부담금 납부(납부의무자 : 조합, 조합 해산 시(조합원), 부과일로 5월 이내), 부담금 귀속(국가, 지자체 : 국가(50%), 광역자치단체(20%), 기초자치단체(30%)), 국가귀속 분 자치단체 지원 등 절차에 의하여 재건축초과이익환수 부담금을 징수 한다.
※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
한석만 박사
전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장
현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장
현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수
현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원