칼럼
[한석만 부동산칼럼] 지진으로 부동산 물거품 되다. 주택완파 정부보조 900만 원
2017-11-22 00:57:06
편집국

[내외경제TV 칼럼] 지난해 9월 12일 경주지역 지진 규모 5.8이 강타하면서 한옥과 상가 유리창이 파손되는 모습을 보았다. 2017년 11월 16일 포항에서 진도 5.4 규모의 지진이 또다시 발생하였다.


피해규모도 경주보다 심각한 것으로 조사보고 되고 있는데, 특히 주택 중 부분파손, 반파, 완파로 집에 들어가기가 무섭다고 한다. 그리고 잦은 여진으로 보수공사는 손도 못 대고 있으니 피해 이재민 마음이 무겁다.

엎친데 덮친격으로 주택 전체 파손시 900만 원이라는 공공지원재난지원금을 준다고 한다. 한마디로 개인이 소유한 모든 주택(APT 포함)이 완파되면 각자 알아서 주택을 건립하라는 것이다.

여기서 모순이 발생한다. 즉, 부서진 집은 개인이 각자 책임을 지고 보수 또는 신축하고, 민간이 공급하는 신축 APT는 정부로 부터 가격통제(분양가상한제)를 받는다는 것이다. 정부가 가격을 통제한다면 지진으로 피해를 입은 민간 주택에 대하여도 정부가 응당 통제에 대한 보상을 하여야 한다는 것이 필자의 생각이다.


한마디로 개인의 재산권행사는 막고, 부서지면 ‘나 몰라라’ 하는 것이다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가상한을 통제하는 것은 국민의 안정적 주거복지 정책이고, 지진으로 파손된 주택보상은 국민의 안정적 주거복지가 아니란 말인가 이다. 한마디로 앞뒤가 맞지 않는 정책이다. 분양가상한제 폐지가 2014년 12월 29일자로 국회에서 통과되어 실시됨에 있어, HUG를 통한 꼼수로 분양가상한을 간접적으로 통제하는 행위는 국민의 한 사람으로 이해가 되지 않는다.

필자는 위에서 언급한 분양가상한제 도입을 반대하는 것이 아니다. 도입에 따른 민간주택에 대하여 내진설계(진도 7이상) 반영이 형식화됨으로 추후 지진으로 발생되는 피해가 우려될 수 있음을 걱정하는 것이다. 즉, 선 분양을 통한 낮은 가격대로 인하여 건축비 절감 차원에서 내진설계 반영이 눈가리고 아옹하는 행위로 전락되어 부실공사가 될 것을 염려하는 것이다.

그러면 내진설계가 과연 무엇인가? 건축비 상승이 반드시 된다는 것인데 건축비가 늘어난 만큼 분양가는 반드시 오른다는 것이다. 만약 내진설계가 반영된 주택과 미 반영된 주택 가격이 동일하다면 참으로 이해가 되지 않을 것이다. 이는 무늬만 내진설계가 반영된 주택이라는 것이다. 분양가상한제 도입으로 내진설계 전/후가 동일한 가격을 보인다면 우리 집은 진정한 내진설계로 건립된 주택인가를 고민해야 할 것이다. 이를 믿고 구입한 국민은 지진이 와도 안심하고 살 수 있을 것이라고 정부에서 장담할 수 있겠는가 이다.

내진설계의 개념을 살펴보면, 지진은 지구 내부의 에너지가 지표로 나와 땅이 갈라지며 흔들리는 현상으로서 건축물에 하중으로 작용한다. 지진하중은 지반운동에 따른 관성력(慣性力)으로 건물이 수평 혹은 수직 비정형이거나 비구조요소의 예기치 못한 작용으로 인해 특정 층이나 특정 구조부재에 하중이 집중될 수 있다.

따라서 모든 내진설계 대상 구조물과 그 구성부재는 지진에 견딜 수 있는 일정 강도(强度)가 확보되어야 함은 물론이요, 지진의 흔들림에 유연하게 대응할 수 있는 연성(延性, Ductility)도 갖출 수 있도록 해야 한다. 내진설계는 지진 시나 지진이 발생된 후에도 구조물이 안전성을 유지하고 그 기능을 발휘할 수 있도록 설계 시에 지진하중을 추가로 고려한 설계를 의미하지만, 예상되는 모든 지진에 피해를 입지 않도록 설계하는 것은 아니며, 다음의 세 가지 항목을 목표로 한다.

① 작은 규모 지진: 구조부재 및 비구조부재는 손상 받지 않아야 한다.

② 중간 규모 지진: 비구조부재의 손상 허용, 구조부재는 손상 받지 않아야 한다.

③ 대규모 지진: 구조부재와 비구조부재의 손상 허용, 구조물 붕괴로 인한 인명 손상은 발생하지 않아야 한다.

건축물의 내진설계 기준은 우선 행정구역을 이용하여 지진구역을 I, II로 구분하고, 재현주기 2400년(2400년에 한 번 정도 발생할 것으로 예상되는 지진이란 뜻으로, 지진의 세기가 그만큼 강하다고 할 수 있음)의 지진(진도 7)에 견딜 수 있게 내진설계 기준을 시행(한국시설안전공단, 내진설계 및 보강방법 '내진설계규정')하고 있다.


▲[표1] 우리나라의 지진구역

내진설계 의무규정은 1988년에 도입되어, 내진설계 의무적용 대상이 6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물이었으나, 1995년에 6층 이상, 1만㎡ 이상으로 확대된 뒤, 2005년부터는 3층 이상, 1000㎡ 이상으로 확대 적용되었으며, 2015년 개정을 통해 3층 이상 또는 500㎡ 이상인 모든 건축물에 대해 내진설계를 의무화했다. (자료출처 = '네이버 지식백과' 내진설계 기준)

▲[표2] 지진의 크기가 물체 및 사람에 미치는 영향

필자는 부동산학 박사로 이번 사건 이전에 한국은 자연재해에 안전지대가 아님을 누누이 강조해 왔다. 우리나라 국토의 특성상 반도(삼면이 바다)를 고려해 본다면 바다를 두고 있는 국가는 첫째, 태풍(폭풍)에 취약하고, 둘째, 해일과 쓰나미에 취약하고, 셋째, 지진에 취약한 지반을 형성한다.

이러한 현상은 가까운 일본에서 간접적으로 체험하고 느끼지 않았는가? 자연적인 조건에 덧붙여 인공적인 취약점으로 보면 원자력 발전소(원자력발전소는 원자로에서 핵분열 후 발생한 열로 증기를 만들고 그 증기의 힘으로 터빈을 돌려 전기를 생산, 터빈을 돌린 증기는 복수기로 보내져 냉각수에 열을 뺏기게 되고 다시 물로 환원됨, 복수기에서는 보통 매초 60~70톤의 물을 필요로 하는데 원자력발전소를 바닷가에 짓는 이유는 이렇게 막대한 양의 냉각수를 쉽게 얻을 수 있기 때문, 바다를 끼고 있지 않는 나라들은 강물 주변에 냉각탑을 세우거나 큰 호수를 만들어 순환시켜 사용)를 들 수 있는데 동일본 대지진(우리나라 수도권의 2배에 달하는 면적의 토양과 해역이 방사능에 오염된 것으로 확인됨)과 같이 미래에 발생한다면 방사능에 오염되는 지역이 원전 반경 80km는 약 2만㎢의 면적으로, 경기도 면적(약 1만㎢)의 2배에 해당하는 넓이다.

이러한 사항을 고려해 본다면, 자연재해에 강한 지역은 어디일까? 질문에 정확한 답변을 할 수 없으나 역사에서 검증된 도시인 서울시(조선 500년 도읍지)가 안전한 지역으로 뽑을 수 있지 않을까 생각된다. 한반도는 더 이상 자연재해에 안전지대가 아니다. 부동산 투자에 있어서 안전지대를 선택하는 혜안(慧眼)을 갖기 바란다.

1. 2016. 7. 21 부산/울산 가스 냄새 신고

2. 2016. 9. 12 경북 경주시 지진 규모 5.3(19시 44분)

3. 2016. 9. 12 경북 경주시 지진 규모 5.8(20시 32분)

4. 2016. 10. 5 태풍 차바 강타(제주도/경남(부산/울산/남부지역) 침수 등)

5. 2016. 10. 9 전남 광주 지진 규모 2.2(14시 3분)

6. 2017. 11. 16 경북 포항 지진 규모 5.4(14시 29분)

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표