칼럼
[한석만 부동산칼럼] 후분양제 도입만이 부동산 투기를 잡을 수 있다
2017-11-16 00:31:39
편집국

[내외경제TV칼럼] 정동영 국민의당 국회의원이 주택의 투기상품화를 방지하고 소비자의 재산권을 보호하기 위한 법 개정으로 2016년 12월 30일 후분양제(주택법 개정안) 법안을 대표발의 한바 있다.

현행 주택법은 주택공급 방식으로 선 분양과 후 분양을 같이 규정하고 있지만 건설사들은 사업자금 조달과 금융비용 부담, 소비자는 매매차익에 기댄 시세차익을 노리고 선 분양을 선호하고 있다. 수도권에 탄생되는 신규APT 분양에 당첨만 된다면 로또가 되어 하루아침에 팔자가 핀다는 이야기까지 나오고 있는 실정이다.

특히 청약광풍의 대명사로 2006년 판교신도시를 꼽을 수 있는데, 46만 7000명이 청약에 참가하여 그중 판교 입성이 가능했던 입주자는 9428명으로 로또에 당첨됨으로 상당한 시세차익을 보았다. 당시 투기단속반이 가동되고 그 열기가 식지 않자 전매금지기간(10년)과 공증을 통한 미등기 전매 금지, 이면계약 등 불법 전매자에게는 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금이 부과되고 주택공급계약이 취소되어 사실상 '당첨무효'가 되었다.

이러한 현상이 2016년 재현됨으로 세종시 공무원 불법 전매까지 드러나면서 주택시장을 투기판으로 변질시키고 있고, 2015년부터 2017년까지 서울을 중심으로 부동산 과열조짐을 보이자 급기야 2017년 8월 2일 부동산 안정화 대책까지 발표하기에 이르었다. 정부의 부동산 투기세력 근절이라는 선언적 발표와 더불어 서울 전 지역을 투기지역 및 투기과열지구 지정과 함께 수많은 정책을 쏟아내기 시작하였다.

대표적으로 재건축 조합원 지위 양도제한(APT), 재개발 등 조합원분양권 전매 제한(APT), 정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨제한(APT), 양도세 강화, LTV 및 DTI 강화, 비과세 실거주 요건강화, 다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 양도세율 인상, 청약통장 1순위 자격요건강화, 오피스텔전매제한, 3억 이상 주택구입시 자금조달계획 선정 의무화 등이다.

이러한 정책에도 불구하고 서울 주택매매가격 상승폭이 10월에 다소 확대된 것으로 조사되었다. 한국감정원 “10월 전국주택가격동향조사”를 보면, 서울의 주택 매매가격은 9월 0.07%에서 10월에는 0.23%로 상승폭이 뚜렷하게 확대됐다.

잇단 부동산 규제 정책에 불구하고 매매가격 상승세가 멈추지 않음으로 정치권에서는 특단의 조치로 민간택지 분양가상한제 적용을 통해 서울과 일부 경기도 지역의 투기세력을 차단하고자 한다.

분양가상한제 적용이 무엇인가? 다시 말하면 일반분양 가격을 인위적으로 낮게 책정하겠다는 의미이다. 선분양제도를 통해 분양가를 낮게 책정한다면 위에서 언급한 청약로또가 더욱 과열됨으로 추후 시세차익이 더욱 극대화 될 것인데, 청약1순위자라면 모든 국민이 신규APT 청약에 몰두할 것은 당연한 이치이다. 그리고 3년 후 입주와 동시에 엄청난 시세차익을 본다는 것이다.

서울은 지역적 특성으로 볼 때 신규APT 공급의 대다수가 재건축과 재개발에 의한 일반분양을 감안해 본다면 조합원(자기 땅과 집을 투자하고도, 낮은 일반분양가로 사업성이 떨어짐으로 일반분양자보다 오히려 더 많은 가격으로 APT를 구입할 위험('추가분담금 폭탄')이 그 혜택과 이익을 공유하는 것이 정의롭다고 생각하는데 인위적 분양가상한제를 통해 오히려 수분양자가 시세차익에 대한 수익을 얻어간다면 그것이 정의로운 사회인지 정치권에 묻고 싶다. 즉, 분양가상한제에 의한 시세차익을 본다는 것은 정부스스로가 투기세력을 조장하고 청약광풍(로또열풍)의 기틀을 마련함으로 불법 청약통장 거래를 부추길 수 있기에 신중한 검토가 필요하겠다.

필자가 생각하기에는 위에서 언급한 규제정책 보다. 후분양제만 도입한다면 정부가 고민하는 모든 문제가 사라질 것으로 예측된다.

하나, 청약광풍이 사라진다.

둘, 주택 매매가격이 안정화 될 것이다.

셋, 투기세력 근절(준공시점에 분양됨으로 시세차익이 발생할 수 없다.)

넷, 가계대출 대폭축소(신규APT 당첨에 따른 대출(선분양시 필요)이 필요 없다.)

다섯, 주택대출 이자 부담이 없어 가정행복 증진

여섯, 가계수익 증대로 소비증대에 따른 내수경기 진작

일곱, 가계 저축여력 상승(기업투자 증가)

여덟, 부실시공 근절(하자 방지)

아홉, 건설사 부도에 따른 소비자 피해 없음

열, 주택 공급 조절 가능

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표