칼럼
[한석만 부동산칼럼] 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 발급 제한은 '월권'이다
2017-11-08 00:48:59
편집국

[내외경제TV 칼럼] 2014년 12월 29일 부동산3법(1. 주택법 : 민간 택지의 경우 상한제를 폐지하되 투기 우려가 있는 경우만 제한적으로 적용, 공공택지는 상한제 계속 유지, 2. 재건축 초과이익 환수법 : 유예 기간을 2017년으로 3년 더 연장, 3. 도시 및 주거환경 정비법 : 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 3채까지 허용)이 국회를 통과한 후 2015년 5월 1일부터 분양가 상한제 폐지가 적용되었다.

상한제 폐지 후 첫 번째 적용대상은 서울 서대문구 북아현뉴타운 1-3구역 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 조합으로 2015년 5월 12일(화) 특별공급, 5월 13일(수) 1순위청약을 59㎡ 5억 7400만 원~5억 8850만 원, 84㎡ 6억 4350만 원~7억 3730만 원, 114㎡ 7억 9860만 원~8억 7760만 원으로 일반 청약접수를 받았다. 이후 서울지역 중심으로 재건축/재개발로 탄생되는 신축아파트의 일반분양 청약접수가 현재까지 이어지고 있다.

필자는 부동산3법 중 첫 번째 분양 가격에 대하여 상한제 적용 전후 비교를 조사하였다. 입지적 조건과 위치 그리고 아파트 특성이 각기 달라 분양가 차이에 대하여 비교할 수 없다. 그러나 본 내용에서 나타나는 서초구 평균 가격은 분양가 상한제 폐지에 따른 분양 가격이 높게 형성됨을 쉽게 짐작할 수 있었다. 그러나 이러한 현상이 서울 전 지역 또는 전국 단위에 나타날 것이라는 것은 중대한 오판일수 있기에 그러한 추측은 독자들 판단에 맡기고자 한다.

우선 [표]에서 보면 2014년 9월 분양한 신반포1차 재건축주택조합 59㎡ 평균 10억 4500만 원, 이와 유사한 2016년 1월 분양한 반포한양주택조합 59㎡ 평균 11억 4505만 원이다. 가격 차이는 10억 5만원으로 나타났다. 2014년에 비해 물가상승률과 화폐가치 하락과 입지적 조건과 아파트 건립규모가 다를 수 있어 비교할 수 없지만, 단순하게 가격만 본다면 상당히 많은 가격이 상승했다고 판단할 수 있을 것이다. 즉, 2014년 분양가보다 10%가 상승했다고 볼 수 있다.

이러한 의문은 바로 주택도시보증공사(HUG)의 기준으로 보면 3.3㎡당 평균 분양가가 입지, 가구수, 브랜드 등이 유사한 아파트단지의 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나 사업장의 평균분양가 또는 최고 분양가가 해당 지역안에서 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우 분양보증을 거부 할 것이라고 정의된바, 여기서 10% 가격이 상승한 내용은 주택도시보증공사의 기준을 적용하여 평균 분양가의 110%에 해당하는 것이다.

다시 말하면 상기와 같은 기준이라면 서초구 반포동 신축아파트는 기존 일반분양가 보다 10%정도가 매번 높은 금액으로 일반 분양될 수 있다는 논리인 것이다. 또는 반대로 보면 110%를 초과하지 않도록 분양가를 통제하고 있다는 결론인 것이다. 이는 2017년 10월 국정감사에서 국회 국토교통위원회 소속 김성태 의원이 지적한 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 발급 제한이 '월권'이라고 언급한 내용과 일치하는 것으로 해석이 될 수 있다.

지금 벌어지고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 보증심사는 시공사의 공사 책임에 대한 것을 보증하는 것이 마치 재건축/재개발 사업장 등에 대해 주변시세보다 높게 분양가가 책정된 단지에는 분양보증 발급을 거절하는 방식으로 분양가를 간접적으로 통제하고 있다고 국민은 느끼고 있다.

"현행 법률상 분양가 상한은 국토부 장관의 권한"임을 명심하길 바란다. 공기업이 마치 국가의 권력기관처럼 행동하는 것은 국민의 한사람으로 납득되기 어렵다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표