칼럼
[한석만 부동산칼럼] 분양가상한제 산정기준 재정립을 요구한다.(시행자 입장에서)
2017-10-02 01:40:14
편집국
[내외경제TV 칼럼] 분양가상한제란 무엇인가? 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태어 분양가를 결정하는 제도를 말한다. 즉, 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비)와 택지비(택지의 공급가격(감정평가액) + 택지비 가산비)를 합치고 여기에 적정이윤을 보태어 정해지는 가격을 말한다.

분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.

분양가상한제와 유사한 제도인 분양원가연동제는 1989년 '주택법'에 의해 처음 실시되었으나 1999년 분양가 자율화 조치에 의해 사라졌고 이후 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되었다. 본래 분양원가연동제는 공공택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 한해 실시되었으나 2007년 4월 '주택법'이 개정되어 분양가상한제로 바뀌어 적용되고 있다.

개정 시행되는 분양가상한제는 공공택지 건설·공급 공동주택 뿐 아니라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에도 적용되며 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가는 '주택법' 및 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격의 이하로 공급해야 한다. 분양가상한제에 의한 분양가격의 산정식은 다음과 같다.

=>분양가격 = 건축비(기본형건축비 및 건축비 가산비) + 택지비(감정평가액 및 택지비 가산비)

사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집승인을 얻은 때에는 입주자 모집공고 안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시해야하며, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대해 시·도지사 등이 입주자모집승인을 하는 경우에도 따로 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시해야 한다.

여기서 건축비는 기본형 건축비(기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 이루어지는데 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축지의 등락을 나타냄)와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난시점에 15% 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다. 시장·군수·구청장은 해당 지역의 특성을 감안하여 95% 이상 105%이하의 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다. 건축비 가산비용은 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙' [별표 1] ‘건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법’에 따른다.

택지비는 공공택지에서 주택을 공급하는 경우와 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우로 나눌 수 있다. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 해당 택지의 공급가격에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 감정평가 가액에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다.

예외로 사업주체가 공공택지외의 택지에서 주택을 공급하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 매입가격을 공시하는 경우에는 '주택법 시행령'에 규정된 범위 내에서 당해 매입가격을 택지비로 볼 수 있다. 단, 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용한다.

현재 서울은 공공택지가 전무한 상태에서 재건축과 재개발을 통한 민간택지를 이용한 신규공급이 시장을 주도하고 있다. 재건축과 재개발 사업은 법적 절차를 준수함에 있어 사업경비가 많이 소요된다.

사업경비 과다로 일반분양을 하고도 추가분담금으로 조합원이 되레 일반분양자보다 더 비싸게 분양 받는 사례가 비일비재 하다. 이러한 이유로 재건축과 재개발 추진을 꺼려왔던 것이다. 총 분양수입과 사업비 그리고 감정평가 총액으로 계산하여 사업타당성을 검토하는데 이를 비례율이라 한다.

비례율 산정식은 다음과 같다.

=> 비례율 = (총 분양수입 ? 사업비) / 감정평가 총액 × 100%

비례율이 100% 미만이 나오면 조합원이 본인 집과 땅을 제공하고도 오히려 일반분양자보다 손해 보는 꼴이 되었다는 것이다. 다시 말하면 회사(조합)를 설립하고 사업을 마무리해보니 회사가 부도가 났다는 것이다. 이러한 결과를 회사(조합) 청산단계에서 알 수 있는 것이 바로 재건축 및 재개발 사업이다.

사업을 진행함에 있어 비례율을 일반분양가격에 반영하지 않고 오직 시공사의 건축비와 택지비만을 적용한다면 대부분의 조합이 청산 후 적자로 혼란에 빠지게 될 것이다. 조합원도 이 나라의 소중한 국민이며 국민의 주거복지와 주거안정화를 위해 과감한 투자를 결심한 소중한 기업가이다. 이러한 국민을 부동산상한제 부활로 또 다시 파산하길 바라는가이다.

추후 잘못된 부동산상한제 부활이야말로 서울지역의 신규APT 공급이 영원히 사라짐으로 기존 주택가격은 더욱 치솟을 것으로 예측된다.

이러한 현상이 서울 지역 강남에서 일어나고 있다. 15년 또는 20년이 경과한 구형 아파트(59㎡, 25평형) 매매가 13억 원 ~ 14억 원에 거래가격이 형성되고 있다. 분양가상한제 적용을 통해 건축비와 택지비를 포함한 가격이 도저히 13억 원 ~ 14억 원이 나올 수 없는 구조인 것이다.

분양가상한제를 적용한다면 기존 낡은 아파트 가격보다 신축아파트 가격이 2억 원 또는 3억 원 정도 저렴하게 나온다는 것을 말한다. 청약접수 경쟁률이 치열할 수밖에 없으며, 당첨만 된다면 기존 주택과 비교 시 시세차익 2억 원 ~ 3억 원이 보장된다는 것이다. 즉, 시장가격을 반영 못하고 일반분양자만 잇속을 챙긴다는 것이다. 대다수의 조합원은 이러한 논리에 분노하는 것이다. 위험을 무릅쓰고 정부 정책에 맞추어 본인 재산을 투자하고 고통을 감내한 몫이 엉뚱한 자의 배만 불려주는 것이 '분양가상한제' 도입취지 인가 묻고 싶다.

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

현) 예언부동산연구소 대표